iMaastricht-Wonen
LEES:
-
ALGEMENE INFO WONEN
Natuurlijk, iedereen is blij als er een woning beschikbaar is.
Toch blijkt voor velen dat een stap nemen voor verrassingen kan zorgen en dat terwijl een vraag stellen geen overbodige luxe is.
De haakjes en de kleine lettertjes worden vaak over het hoofd gezien of de papieren worden op een allerlaatst moment overhandigd waardoor je niet de tijd hebt gekregen alle letters te lezen.Wij hebben voor u een aantal zaken op een rij gezet en vertrouwen op dat u wel in de gelegenheid bent deze informatie tot u te nemen.
Samen weten we meer en dat is reden dit overzicht met u te delen in de hoop dat als er zaken niet benoemd zijn deze kunnen worden aangevuld in deze lijst.
1. Overeenkomst & Juridisch Toelichting / Aandachtspunt Huurovereenkomst Basisvoorwaarden huur controleren Koopovereenkomst Basisvoorwaarden koop controleren Huurkoopovereenkomst Indien van toepassing specifieke voorwaarden Huisregels en reglementen Rechten en plichten binnen het complex Overige regels en beperkingen Bijvoorbeeld m.b.t. verbouwingen, aanpassingen of overlast Meertalige documenten Is het reglement beschikbaar in de meest gebruikelijke talen Oplerrapport / Nullijn Officieel inspectierapport met foto’s en sleuteloverdracht Eigendom & VvE Is de eigenaar bekend en aangesloten bij een VvE? Dreiging juridische stappen Worden er ongegronde juridische claims neergelegd?
2. Financiën Toelichting / Aandachtspunt Servicekosten & Toeslagen Specificatie van de opbouw; ontvang je jaarlijks een eindafrekening Borgstelling en extra kosten Loopt het terugkrijgen van de borg soepel? Geen onterechte claims? Bemiddelingskosten en Contractkosten Worden er aanvang onwettige administratiekosten gevraagd? VvE Reservefonds & MJOP (Bij koop) Is het reservefonds gevuld en is er een Meerjarenonderhoudsplan? Onterechte boetes Dreigen met boetes zonder dat daar een reglementaire basis voor is
3. Beheer & Communicatie Toelichting / Aandachtspunt Beheerder & Huismeester Zijn er contactgegevens en het specifieke takenpakket bekend? Bereikbaarheid beheer Is de beheerder makkelijk en snel bereikbaar (ook buiten kantooruren)? Klachtenprocedure Waar en hoe dien je officieel een klacht in over VvE, eigenaar, beheerder? Terugkoppeling & Planning Krijg je updates na een storingsmelding en wordt gepland onderhoud tijdig aangekondigd? Wijze van melden (App/Schriftelijk/telefonisch) Worden bewoners gepusht om uitsluitend via een app te communiceren? Privacy & AVG Worden persoonsgegevens zonder toestemming aan derden verstrekt? Informatievoorziening Worden ingrijpende zaken (zoals de verkoop van appartementen in het complex) vooraf gemeld?
4. Melden & Onderhoud (Algemeen) Toelichting / Aandachtspunt Melden van storingen Duidelijkheid over wie de regie heeft (beheerder, eigenaar of VvE). Melden zonder opdrachtgeverschap Wat is de procedure als je zelf niet de opdrachtgever bent? Klein onderhoud Wat valt hieronder en is dit vooraf schriftelijk vastgelegd? Groot Onderhoud Waar meld je dit (schriftelijk/aangetekend) en wat is de procedure? Achterstallig onderhoud Wat te doen als er niet gereageerd wordt? (Let op: huur niet zomaarf opschorten).
5. Technische Staat & Gebouw Toelichting / Aandachtspunt Technische tekeningen en Sleutels Beschikbaarheid van G/W/E/T/C etc. tekeningen, plattegronden en voldoende sleutels bij overdracht. Sleutelplan Is het sleutelplan verouderd (bijv. ouder dan 15 jaar)? Ventilatie & Afzuiging Werkt het mechanische afzuigsysteem naar behoren? Toegangsdeuren & Sluitwerk Is de algemene toegang veilig of kunnen onbevoegden makkelijk binnenkomen? Algemene verlichting Is de verlichting in gangen, hallen en trappenhuizen in goede staat? Schoonmaak Komen de gecontracteerde schoonmaakploegen daadwerkelijk opdagen? Geluidisolatie & Klimaat Hoe is het contactgeluidisolatie en is er sprake van vocht en schimmel? Eigendom & VvE Is de eigenaar bekend en aangesloten bij een VvE?
6. Gebruik Complex & Leefbaarheid Toelichting / Aandachtspunt Bewonerscommissie Is er een actieve commissie (huur/koop) en is er fysieke ruimte voor overleg? Toegewezen parkeerplaatsen Is er afnameverplichting en wat mag er gestald worden (auto/accu-voertuig, aanhanger, camper)? Misbruik parkeerkelder Worden parkeerplaatsen illegaal gebruikt of onderverhuurd? Illegale bewoning / Overbewoning Worden appartementen zonder vergunning (onder)verhuurd of overbevolkt? Huisdierenbeleid Wat zijn de exacte regels voor huisdieren in de privé en algemene ruimtes?
7. Brandveiligheid & Noodsituaties Toelichting / Aandachtspunt Vluchtwegen Zijn de nooduitgangen en gangen vrij van obstakels? Rook- & Koolmonoxidemelders Zijn deze aanwezig, gekeurd en functioneel? Schuil- & Noodruimtes Zijn er voorzieningen/schuilkelders in het complex bij calamiteiten? Hulpverlening Zijn er EHBO-koffers/AED’s aanwezig en is het gebouw goed bereikbaar voor hulpdiensten? Overige regels en beperkingen
8. Omgeving & Infrastructuur Toelichting / Aandachtspunt NUTS-voorzieningen Directe aansluiting of indirect via blokaansluiting? Kun je zelfstandig overstappen? Bodem & Grondwater Is er een schoongrondverklaring en wat is de gemiddelde grondwaterstand? Waterbeheer (Wadi) Is er een wadi in de directe omgeving voor opvang van hemelwater? Laadvoorzieningen Zijn er accu- en boosteroplaadpunten in of nabij het complex? Gemeentelijk parkeren Biedt de gemeente parkeervergunningen aan en wat zijn de kosten? Omgevingsfactoren Bestemmingsplannen, criminaliteitscijfers, geluidoverlast (weg/luchtverkeer/horeca). Openbare ruimte & Afval Onderhoud van het groen, straatverlichting en de inrichting van afvalpunten.
9. Algemene Indruk Toelichting / Aandachtspunt Uitstraling vastgoed Geeft het pand een frisse, goed onderhouden indruk bij aankomst? Betrouwbaarheid Worden mondelinge toezeggingen over service en kwaliteit waargemaakt?
10. Onderhoud, meer specifiek Toelichting / Aandachtspunt Klein versus Groot Onderhoud:
Dit is juridisch en financieel het grootste knelpunt tussen bewoners en verhuurders/beheerders.Het afschuifgedrag: Beheerders proberen onderhoudstaken soms onterecht als ‘klein onderhoud’ (voor rekening van de bewoner) te bestempelen om kosten te besparen. Klein versus Groot Onderhoud Gebrek aan transparantie: Het vooraf niet duidelijk willen afbakenen van wat er onder de verantwoordelijkheid van de bewoner valt (het wettelijke Besluit kleine herstellingen wordt dan vaak creatief geïnterpreteerd). Technische installaties en “onzichtbaar” onderhoud:
Installaties worden vaak pas onderhouden als ze kapotgaan (correctief in plaats van preventief onderhoud).Ventilatiesystemen (MV/WTW): Mechanische ventilatiekanalen worden zelden tot nooit gereinigd. Dit leidt tot capaciteitsverlies, lawaai en een ongezond binnenklimaat (schimmel/vocht). Technische installaties en “onzichtbaar” onderhoud Hydrofoor- en waterinstallaties: Onvoldoende controle op de waterdruk en het risico op legionellavorming in gezamenlijke leidingen. Technische installaties en “onzichtbaar” onderhoud Verwarmings- en ketelonderhoud: Het ontbreken van een duidelijke, gecontracteerde onderhoudspartij (zoals bekend bij het specifieke complex aan de Atletenbaan), waardoor storingen traag worden opgelost. Slijtagegevoelige gemeenschappelijke elementen:
Gemeenschappelijke ruimtes hebben te lijden onder intensief dagelijks gebruik, maar het herstel hiervan heeft bij beheerders vaak een lage prioriteit.Toegangsdeuren en sluitwerk: Automatische deuren, intercomsystemen en drangers die niet goed sluiten. Dit vormt direct een veiligheidsrisico voor inbraak of het binnendringen van onbevoegden. Slijtagegevoelige gemeenschappelijke elementen Verlichting in algemene ruimten: Defecte armaturen in trappenhuizen, galerijen of de parkeerkelder die lange tijd niet worden vervangen (vaak door een gebrek aan periodieke controlerondes). Slijtagegevoelige gemeenschappelijke elementen Sleutelplannen: Het niet tijdig updaten of vervangen van centrale cilinders (bijvoorbeeld na 10 tot 15 jaar), waardoor het risico op ongeautoriseerde kopieën van sleutels of versleten sloten toeneemt. Buitenruimtes en de schil van het gebouw:
Onderhoud aan de buitenkant van het gebouw is duur en wordt daarom vaak vooruitgeschoven.Tuinen en paden: Slecht onderhouden groenvoorzieningen, verzakte tegels (struikelgevaar) en onkruid op de paden die tot het complex behoren. Buitenruimtes en de schil van het gebouw Afwatering en daken: Verstopte dakgoten, hemelwaterafvoeren en slecht onderhouden wadi’s of drainage in de binnentuin, wat kan leiden tot vochtproblemen in de kruipruimtes of bergingen. Het proces rondom meldingen (Procesmatige zwakke punten):
Onderhoud is niet alleen een fysieke zaak, maar ook een organisatorische.De “zachte” afhandeling: Meldingen die wel worden aangenomen, maar waarbij geen termijn voor herstel wordt toegezegd. Het proces rondom meldingen (Procesmatige zwakke punten) Gebrek aan regie: Onduidelijkheid over wie de opdrachtgever is voor herstelwerkzaamheden (met name bij de driehoek: bewoner – VvE – externe beheerder). Het proces rondom meldingen (Procesmatige zwakke punten) Geen kwaliteitscontrole: Er wordt na de uitvoering van het onderhoud door een externe partij niet gecontroleerd of het probleem daadwerkelijk (en netjes) is opgelost.